Как купить частный дом, коттедж недорого без посредников?
Довольно часто покупатели решают куплю дом без посредников недорого. Сложно ли это сделать, не имя опыта и соответствующих знаний? Что учитывать, чтобы сделка оказалась успешной, нам расскажет эксперт компании Лука Самара .
Вопрос: Сложно ли купить дом?
Ответ: Купить дом без посредников сложнее, чем приобрести квартиру. Основная сложность не в том, что такая недвижимость высока в цене, а следовательно выше и риски. Покупателю придется столкнуться с массой документов, которые нужно обязательно проверить, чтобы в дальнейшем сделка не была оспорена в суде, признана ничтожной, а дом не построенным незаконно.
Вопрос: Что нужно проверять перед тем, как купить дом, коттедж?
Ответ: Проверить нужно все – наличие разрешения на строительство, статус участка земли и его назначение, наличие разрешение на газификацию, электрификацию. Важно обратить внимание на то, кто является собственником земли. Дело в том, что не всегда собственник дома и участка совпадают. Нередко коттеджи возводятся на землях, предоставленных в бессрочное пользование, а это значит, в будущем покупателю придется потратить и средства, и время, чтобы оформить землю. Оптимальным вариантом считается покупка коттеджа совместно с землей у одного правообладателя.
Также важно убедиться в том, что перед вами действительный собственник дома или его уполномоченное лицо. Лица, действующие от продавца, должны иметь нотариально удостоверенную доверенность, в которой нужно прописать все действия, которые они могут совершать.
Чтобы убедиться в том, что перед вами собственник жилья, недостаточно только лишь увидеть правоустанавливающие документы и паспорт, также понадобятся данные из единого госреестра недвижимости, в которых имеется точная информация обо всех собственниках недвижимых объектов. Обратившись в нашу компанию Лука Самара , можно в кратчайшее время получить достоверные данные о любой недвижимости и ее владельцах, поэтому наши клиенты никогда не несут никаких рисков, заключая сделки с нашей помощью.
Если выписка показывает, что у недвижимости несколько собственников, нужно попросить предоставить согласие на продажу ото всех. Сделки, оформленные без согласия, признаются ничтожными, и их легко оспорить в суде.
Также нужно запросить выписку из домовой книги, в которой будут отмечены все прописанные лица. Таким образом, покупатель получит точную информацию, и сможет проверить выписались ли жильцы из коттеджа на момент продажи и не возникнет ли у него рисков столкнуться с жильцом, который вдруг вернется через некоторое время и потребует свои права.
Еще одним важным моментом является наличие кадастрового плана участка земли, паспорта БТИ на дом. Если у собственника документов на руках нет, купить дом недорого быстро не получится.
Вопрос: Действительно ли можно купить дом недорого без посредников?
Ответ: Многие решают купить частный дом, не прибегая к посредникам, поскольку им кажется, что от этого они больше сэкономят. Действительно услуги посредников не бесплатные, однако работая с агентами, полностью устраняются такие риски как сделки с мошенниками, потеря денег, покупка некачественного жилья с дефектами, судебные тяжбы. Все это может существенно увеличить стоимость покупки, поэтому решая куплю недорогой дом самостоятельно, покупатель должен, прежде всего, проанализировать свои возможности. Если есть опасения, лучше сразу обратиться к риэлтору.
Вопрос: Покупатель решил куплю дом без посредников, как оценить стоимость недвижимости?
Ответ: Вопрос достаточно серьезный и сложный, ведь каждый частный дом индивидуален, и в отличие от квартир, в большинстве своем имеющих типовые характеристики, здесь нужно анализировать массу параметров. Самостоятельно оценить дом невозможно, поэтому покупатели часто доверяются продавцу или сравнивают объявления и цены.
Вместе с тем дома идентичной площади могут иметь разную стоимость на рынке. Решающими факторами здесь являются – расположение, инфраструктура, престижность поселка, новизна постройки, площадь участка земли, его благоустройство, наличие подсобных помещений, дополнительных построек – гаражей, бань, беседок, водоемов. Также важную роль играет авторский архитектурный проект, который дороже типового, наличие мансард, благоустроенных подвалов, индивидуального отопления, дизайнерской отделки, количество комнат.
Учесть все, что влияет на цену, не имея знаний, невозможно, поэтому выход один – пригласить независимого эксперта. Он учтет все и проанализирует все характеристики жилья, выявив все его скрытые дефекты, которые в будущем могут потребовать ремонта. Если нужно купить дом недорого с фото, ориентироваться только на то, что говорит продавец ни в коем случае нельзя, ведь каждый собственник мечтает продать недвижимость по высокой цене, а значит, покупатель может прогадать.
Вопрос: Покупатель решает куплю дом, где ему найти подходящие предложения?
Ответ: Раньше собственники публиковали объявления в специализированных печатных СМИ. Сегодня чтобы купить дом, фото посмотреть можно через интернет. В сети имеется крупная база загородной недвижимости всех категорий – дачи, деревенские дома, коттеджи, элитные особняки. При желании каждый может найти недвижимость в нужном районе, которая будет устраивать по всем показателям. Преимуществом интернета является то, что большинство объявлений печатаются с фотографическими изображениями, а значит, достаточно сравнить объекты, рассмотреть все их достоинства, чтобы принять решение куплю дом с фото.
Вопрос: Покупатель решает куплю дом, коттедж, как самому проверить его техническое состояние, не прибегая к экспертам?
Ответ: Если покупатель решил куплю жилой дом, первоначально его нужно оценить, чтобы узнать в каком состоянии находится здание и не придется ли осенью, весной столкнуться с протечками, затоплением подвалов и иными проблемами. Можно посоветовать смотреть дома весной, когда можно сразу заметить, насколько хорошо изолирован подвал, так ли качественна гидроизоляция кровли, фундамента, как это расписывает владелец. Даже если в подвале влажные углы, это должно насторожить.
Большой проблемой частных домов считаются крыши, чердаки. Именно там можно увидеть протечки, неправильно смонтированные водостоки, приводящие к медленному разрушению фундамента, цоколя. Также нужно проверить, хорошо ли открываются двери, нет ли постороннего скрипа, надежны ли окна, есть ли вода, канализация, свет, газ. Важно, чтобы в доме хорошо работал водопровод, чтобы зимой трубы не замерзали и не перекрывали поступление воды в дом.
Если покупатель решил самостоятельно купить частный дом, ему придется проверить все от качества настила паркета до работоспособности канализации. Мы рекомендуем прибегать к услугам независимых экспертов, имеющих и опыт и знания в этом вопросе.
Вопрос: Как проверить документы при покупке частного коттеджа?
Ответ: Покупка индивидуальных домов сопровождается значительным объемом документации, и каждую бумагу нужно проверить. Прежде всего, комплект должен быть полным – свидетельство на участок земли, дом, разрешение на возведение постройки, акт о вводе в эксплуатацию, согласие второго супруга на продажу, справка о зарегистрированных лицах. Кроме этого, если у дома имеются пристройки, не зарегистрированные в БТИ, возможны проблемы, поскольку собственнику перед продажей придется первоначально их легализовать.
Чтобы обезопасить себя, покупатель должен требовать заключения отдельных договоров на землю, дом. Нередки ситуации, когда новый собственник обнаруживает, что его дом стоит на чужом участке, ранее перепроданном другому лицу, чтобы не потерять деньги, нужно убедиться в том, что земля находится в собственности продавца, и надлежаще оформить сделку.
Кроме этого, нужно сравнить реальную площадь земли с указанной в документах. Она должна быть идентичной, иначе есть риск купить самовольно захваченную землю. Если сделка кажется сомнительной, от нее лучше отказаться. Нужно проверить, чтобы земля, демонстрируемая собственником, совпадала с тем, что зафиксировано в документе. Достоверной должна быть и площадь, и правильность регистрации участка по адресу.
Относительно земли не должно быть межевых споров. Чтобы в этом убедиться, нужно проверить расстояние от постройки до установленных границ и сверить его с планом. Также желательно побеседовать с соседями.
На доме, земле не должно быть обременений – залогов, арестов, взысканий. Данная информация проверяется нотариусом, банком, если сделка совершается за кредитные средства.
Вопрос: Как проверить историю дома?
Ответ: Историю нужно проверять обязательно. Это значит, покупатель должен выяснить, как часто проводилась продажа здания, и на основе данной информации выяснить, представляет собой сделка опасность или нет. Именно на этом этапе могут всплыть такие незаконные моменты как продажа объекта лицами, не имеющими на то прав.
Если откроется, что дом неоднократно перепродавался, нужно убедиться в том, что все предыдущие договора оформлялись правильно, прошли регистрацию. В противном случае одна из сделок может оказаться недействительной, а соответственно, и последующие также признаются ничтожными. Все договора по продаже домов хранятся в БТИ, поэтому считается, что если этот орган выдал документы, разрешающие покупку недвижимости, значит, проблем нет. Однако все же стоит лишний раз убедиться в правомочности сделки, чем столкнуться с ее оспариванием в суде. Это могут сделать риэлторы, сотрудничающие с БТИ.
Таким образом, мечта многих – купить собственный частный дом, может обернуться довольно плачевной ситуацией, если не обратиться к профессионалам. Только опытные риэлторы знают, как проверить объект, на что обращать внимание, какие цены являются актуальными, а какие завышенными. Покупая дома с посредниками, покупатель может избежать всех рисков, и купить действительно тот коттедж, который будет его крепостью.
Альянс консультантов по недвижимости Лука Самара
Все права защищены.
8 937-412-48-88
Если у Вас возникли замечания по работе консультантов нашей компании, Вы можете связаться с руководителем по телефону: +7 927 013-80-08
Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки
Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки
Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки. Что за подвохи вас ожидают при оформлении сделки сейчас и что изменится в ближайшем будущем
Специалисты отмечают, что в большинстве случаев сделки срываются (оспариваются, признаются недействительными) из-за продавцов - как по злому умыслу, так и просто по небрежности, из-за недостатка знаний и навыков по оформлению купли-продажи. Сегодня мы разберем основные виды «засад», с которыми может столкнуться покупатель, и способы от них уберечься.
Сделки «без спросу»
Риск: нарушение интересов лиц, имеющих права на недвижимость
Это может быть как откровенное преступление - продажа чужой квартиры (в таком случае мошенничество связано с использованием поддельных документов на жилье), так и более изощренные схемы:
А. Продажа квартиры, полученной по наследству, втихую от других наследников. Кстати, такая «засада» нередко обнаруживается даже при отсутствии злого умысла продавца: на самом деле порой очень нелегко учесть всех наследников, в том числе внебрачных детей и родственников, живущих за границей. А впоследствии эти лица могут оспаривать сделку по продаже недвижимости, поскольку срок для заявления прав на наследство начинается для них со дня, когда получены сведения о смерти наследодателя.
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Если решили связаться с приобретением квартиры, полученной продавцом по наследству, то лучше обратиться к помощи профессионалов - опытных риэлторов. Сами вы вряд ли разберетесь в путаных родственно-наследственных заморочках, а специалисты используют отработанные способы, в частности, выяснение возможного круга наследников по домовой книге и др.
Б. Продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия супруга. По закону такая недвижимость является совместной собственностью супругов, и для продажи требуется нотариально заверенное согласие второй половины. Если квартира продана вопреки воле супруга-сособственника, то последний может оспорить сделку в течение года.
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Самое простое - глянуть 14-ю страницу паспорта продавца квартиры («семейное положение»). Однако бывает, что при замене паспорта штамп о браке «забывают» перенести в новый документ. Более сложный и достоверный способ проверки семейного положения - через загс и паспортный стол (в основном благодаря налаженным связям риэлторов).
В. Продажа квартиры, в ходе приватизации которой были нарушены права несовершеннолетних жильцов. Если зарегистрированных на жилплощади детей не включили в число собственников при оформлении приватизации, то признается, что права несовершеннолетних были ущемлены. Соответственно последующие сделки с «несправедливо» приватизированной квартирой могут быть оспорены. Причем срок исковой давности отсчитывается не с даты приватизации (она могла пройти давным-давно), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Считается, что ребенок полноценно осознает свои права с момента совершеннолетия. Так что именно к этой дате следует прибавлять 3 года (срок исковой давности для таких случаев).
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Застраховаться от оспаривания сделки с приватизированной квартирой можно несколькими способами:
- убедиться, что продавец включает ребенка в число собственников квартиры, которую приобретает взамен продаваемой (это так называемые альтернативные сделки). Поскольку ребенок получает долю в праве собственности на новое жилье, то вопрос об ущемлении его интересов в ходе приватизации прежней квартиры теряет актуальность
- если дети, не учтенные при оформлении приватизации, уже достигли совершеннолетия, но «контрольные» 3 года (напомним, это срок исковой давности) еще не прошли, то перед заключением сделки нужно взять нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий. Обычно переговоры с такими лицами и оформление соответствующих заявлений-расписок берут на себя риэлторы.
Как продать квартиру, еще не оплаченную по ипотечному кредиту
В Самаре не наблюдается особого бума по продаже квартир, находящихся под обременением ипотечного кредита, однако часть рынка недвижимости в городе представлена именно таким жилым фондом, и в покупке таких квартир нет ничего сложного, нужно только четко соблюдать определенный порядок действий.
Собственно, порядок действий на первый взгляд довольно простой. составляется предварительный договор купли-продажи с покупателем, затем он передает владельцу квартиры, которая находится под ипотечным обременением, необходимую для закрытия долга перед банком сумму. Соответственно, тот закрывает кредит, дожидается выдачи закладной, снимает обременение, и квартира окончательно переходит покупателю после выплаты оставшейся части суммы.
В России в настоящее время большинство квартир приобретается за счет средств ипотечных кредитов. У каждого заемщика может возникнуть ситуация, когда заложенную квартиру необходимо продать – например, если есть желание и возможность приобрести более просторное жилье, уехать в другой город или при необходимости в деньгах. И тогда возникает вопрос: как продать квартиру в ипотеке, если кредит за нее еще не выплачен? По закону нельзя заключить договор купли-продажи недвижимости, если она все еще находится под ипотечным обременением, то есть находится в залоге у банка, такой договор не будет зарегистрирован в Росреестре и сделка просто не состоится.
Во-первых, продавец о намерении продать ипотечную квартиру в обязательном порядке должен уведомить банк. - подчеркивает директор ООО Скорая юридическая помощь Илья Трифонов. - Банк такое заявление рассмотрит и даст свое заключение о возможности продажи и условиях, как правило условием будет полное погашение долга по ипотечному кредиту. Такой вариант далеко не всем подходит, однако есть и другие варианты . Без согласия банка мы не сможем снять обременение с квартиры в регистрационной палате, - соглашается Ирина Александрова, руководитель отдела продаж АН Бизнес-Гарант . - Поэтому идем в банк, получаем согласие на сделку, оплачиваем оставшуюся часть долга, снимаем обременение и идем на регистрацию. Мы в договоре купли-продажи не указываем, что объект заложен, потому что при регистрации прав собственности пишется два заявления: параллельно снимается обременение и осуществляется переход права. В один день можно все это сделать. Хотя такая сделка более хлопотная, чем обычно. Банк, например, может не сегодня выдать справку о том, что ипотечный кредит оплачен, а завтра или позже. А деньги уже оплачены покупателем. В день регистрации сделки покупатель оплачивает продавцу оставшуюся часть суммы. Покупатель, конечно, рискует деньгами - ведь он уже их отдал, а приходится ждать. Но у покупателя, кстати, есть страховка - ведь когда он выплачивает долг сам в банк, то у него будет на руках платежка от кредитного учреждения о том, что именно он внес деньги, потом, условия сделки прописаны в предварительном договоре. Надо отметить, что в последнее время у меня много таких сделок .
Разберем на конкретном примере. - дополняет коллегу Марина Ливанова, менеджер агентства недвижимости СамВирт . - Итак, допустим, долг продавца квартиры, которая находится в ипотеке, составляет пятьсот тысяч рублей, в целом же квартира стоит 1 600 000 рублей. Я нашла покупателя, у которого были наличными семьсот тысяч рублей, а оставшуюся часть суммы он планировал взять также в ипотечный кредит. Вообще, на такие сделки надо получить согласие банка, хотя, мне кажется, банку без разницы, кто выплатит деньги - лишь бы они вернулись. В нашем случае мы согласовали все детали сделки с продавцом и покупателем и заключили предварительный договор купли-продажи, закрыли задолженность перед банком (500 000 рублей) и стали ждать, пока придет из Москвы закладная. Тут, кстати, бывает по-разному - порой быстро можно получить закладную, то есть сразу же, потому что она хранится в банке, но в нашем случае пришлось ждать, пока она пришла из Москвы. Взяв закладную, мы поехали в регистрационную палату для снятия обременения с квартиры. Потом наш покупатель сам обратился в банк, чтобы получить ипотечный кредит, ну, тут все как обычно - сбор документов, рассмотрение, сделка в регпалате, выдача денег (около трех недель на все). Ну и окончательная расплата с продавцом квартиры (1 100 000 рублей), и, соответственно, переход ее во владение нового хозяина .
Я бы не сказала, что у нас такие сделки проходят часто, но все же часть продаж у нас проходит по таким объектам, как квартиры, по которым еще не полностью выплачен ипотечный кредит, - отмечает Дария Саурова, генеральный директор Агентства недвижимости Ивановой Дарии . - Порядок действий несложный. В таком случае, есть, правда и здесь свои подводные камни. о которых мало кто догадывается. И соответственно, их надо научиться обходить. Но когда технология отработана, то все проходит без проблем. По времени такая сделка занимает больший срок, чем обычная. Но тут все зависит от того, в каком банке взята ипотека. То есть все зависит от скорости принятия решений в банке - если банк региональный, местный и решение принимается в Самаре, то залог с квартиры снимается очень быстро - в течение двух-трех дней. А вот если нужно выходить на Москву, то обычно проходит не меньше недели на принятие решения, после чего с квартиры можно снять обременение. То есть по СОФЖИ и московским банкам обычно не меньше месяца проходит, прежде чем все утрясается . Обычно в ипотечный кредит в Самаре берут не первичку , а вторичный жилой фонд. С точки зрения покупателя, такие квартиры приобретаются практически по той же цене, что и обычные. Ведь если квартира ликвидная, то дисконт если и идет, то небольшой, несущественный. А вот если объект не слишком ликвидный, то уступают, но в принципе не много. Если честно, роста продаж по ипотечным квартирам в Самаре особого нет, и ситуация вокруг курса рубля не влияет серьезно на рынок недвижимости, здесь другие факторы имеют значение, например, наличие капиталов у населения. Пока у людей есть работа и возможность платить ипотеку, они ее выплачивают. Тем более, с банком всегда можно договориться. Я советую всем заемщикам общаться и контактировать с банком. Там, как правило, всегда идут навстречу заемщику и всегда стараются перестроить график платежей по вновь открывшимся обстоятельствам .
Таким образом, купить квартиру, находящуюся под обременением в ипотеке можно, но лучше при этом найти опытного риелтора, который уже проводил такие сделки, и потом, нужно запастись терпением — как выяснилось, такая покупка потребует времени.
Так, остановимся на заключаемом при такой сделке договоре купли-продажи. Вариантов может быть несколько, - размышляет директор ООО Скорая юридическая помощь Илья Трифонов. - В случае, если долг по ипотеке не слишком большой, а продавец и покупатель готовы к совершению сделки, то, с согласия банка, заключается предварительный договор купли-продажи. в котором в обязательном порядке прописываются все существенные условия основного договора, в том числе стоимость приобретаемого жилья и срок заключения основного договора. Покупатель вносит залог в размере задолженности продавца – распоряжаться этими денежными средствами будет банк, он направит деньги на досрочное погашение ипотечного кредита продавца. После погашения кредита обременение с квартиры снимется и можно будет заключить основной договор, передав продавцу оставшуюся часть денег за приобретенную квартиру и зарегистрировав его в установленном порядке.
Приведенный выше вариант является наиболее простым, однако далеко не все покупатели готовы заплатить до фактической покупки жилья – есть определенные риски потери денег. Конечно предварительный договор позволит в случае возникновения непредвиденных ситуаций или недобросовестности продавца, в судебном порядке взыскать и уплаченные деньги и возникшие убытки, однако это процесс длительный, а фактическое взыскание денег может затянуться на годы.
Есть еще один интересный вариант – замена заемщика по ипотечному кредиту. Производится такая замена исключительно через банк, и с его согласия. То есть попросту составляется новый кредитный договор с покупателем, а договор продавца с момента заключения такого договора закрывается. При этом квартира по-прежнему остается в залоге у банка, меняется только заемщик. Договор купли-продажи также составляется и регистрируется в установленном порядке, квартира полностью переходит в собственность покупателя. Такой способ купли-продажи совершенно безопасен, единственный его минус – сложность в получении одобрения банка на такую сделку, не всегда покупатель подходит к требованиям банка для получения ипотеки, а проверяют его также, как и любого другого заемщика.
Есть еще один способ, однако он наиболее затратный, хоть и вполне безопасный. Вариант по сути очень похож на первый, однако в нем дополнительно для операций с деньгами используются банковские ячейки. куда кладутся деньги за квартиру, поделенные на части – сумма долга по ипотеке и оставшаяся стоимость квартиры. В этом варианте от банка необходимо получить согласие на продажу квартиры, находящейся в залоге, после чего оформить договор купли-продажи и зарегистрировать его. После регистрации продавец получает доступ к ячейке с разницей между задолженностью по ипотеке и стоимостью проданной квартиры, а банк – к сумме задолженности продавца, которую направит на погашение ипотеки.
Все три варианта представляются приемлемыми, однако на наш взгляд наиболее простой и не требующий дополнительных затрат денег и времени – первый, предполагающий заключение предварительного договора. Однако при выборе такого варианта нужно быть полностью уверенным в добросовестности продавца, впрочем, как и при любом выбранном варианте покупки заложенной недвижимости .
Кстати, заодно расскажем и о рапространенных при такой сделке схемах мошенничества. Как отмечает Трифонов, наиболее распространенным вариантом мошенничества при заключении такой сделки является умолчание об ипотеке. Доверчивые покупатели передают деньги, заключают договор и только потом узнают об обременении и невозможности зарегистрировать жилье.
Уберечься от любых мошенников можно, только тщательно проверяя все документы продавца, лучше вместе с ним посетить банк, выдавший ипотеку и убедить в наличии согласия банка на продажу. Важно помнить, что при любом сомнении в честности продавца сделку заключать не стоит – лучше подыскать другой вариант жилья и поберечь свои деньги.
Собственно, порядок действий на первый взгляд довольно простой. составляется предварительный договор купли-продажи с покупателем, затем он передает владельцу квартиры, которая находится под ипотечным обременением, необходимую для закрытия долга перед банком сумму. Соответственно, тот закрывает кредит, дожидается выдачи закладной, снимает обременение, и квартира окончательно переходит покупателю после выплаты оставшейся части суммы.